Кредитование на приобретение жилья — это метод покупки недвижимости с использованием заемных финансов кредитной организации. Для одобрения подобной ссуды заёмщику необходимо подтвердить свою платёжеспособность, предоставив документацию о доходах и внеся определённую сумму собственных средств в качестве начального взноса. Но как поступить, если собственных средств на первоначальный взнос нет? Рассмотрим возможность получения ипотеки без начального платежа и необходимые условия.
Для чего кредитным учреждениям необходим первоначальный взнос
Начальный взнос — это часть стоимости приобретаемой недвижимости, которую заёмщик оплачивает продавцу из личных средств. Как правило, он составляет 10–20% от полной стоимости жилья. Для банка подобный платёж — показатель финансовой ответственности и дисциплинированности клиента, способности к накоплению, а следовательно — к регулярным выплатам по кредиту. Более того, заёмщики с крупным первоначальным взносом, как правило, реже допускают просрочки или полную неуплату долга.
Начальный взнос имеет и более практическую функцию — он увеличивает ликвидность ипотечной квартиры, которая до погашения кредита находится в залоге у банка. В случае прекращения заёмщиком выплат по кредиту, наличие взноса позволяет банку оперативно реализовать недвижимость и компенсировать свои потери. По этой причине многие банки требуют, как минимум, минимальный первоначальный платёж.
Кредит на недвижимость без начального платежа — значительная опасность для финансового учреждения. Для избежания подобных рисков, финансовые организации побуждают заемщиков внести крупный первоначальный взнос, предлагая им более привлекательные условия кредитования либо уменьшая процентную ставку по ипотеке — и, наоборот, повышая ставку для тех, кто не может внести существенную сумму.
Как поступить, если нет средств для начального взноса
Основной метод — собрать необходимую сумму, и лишь после этого приступать к оформлению договора ипотечного займа. Наличие начального взноса делает кредит более выгодным не только для банка, но и для самого заемщика, так как позволяет уменьшить общую сумму задолженности и, следовательно, снизить размер ежемесячных выплат или сократить срок кредита.
Если по каким-либо причинам этот способ не подходит, существуют и другие варианты оформления ипотеки без начального взноса — подробнее о каждом из них.
Заем на личные нужды
При недостатке собственных средств для взноса по ипотеке, можно воспользоваться заемными — например, займом на личные нужды без целевого назначения. Полученные средства используются для покрытия начального взноса — это дает возможность оформить ипотеку на стандартных условиях без увеличения процентной ставки.
Следует учитывать, что процентная ставка по обычным кредитам зачастую значительно выше, чем ставка по ипотеке. Это означает, что общая сумма переплаты по займам будет больше, чем при выплате одной ипотеки.
Кроме того, вам предстоит обслуживать одновременно два займа, что существенно увеличит финансовое бремя на семью. В итоге это может повлечь за собой отказ по ипотечному кредитованию, если финансовое учреждение по каким-либо
причинам решит, что заёмщик неспособен одновременно производить выплаты по двум ссудам.
Заемные средства
Чтобы избежать обязательств по погашению дополнительного займа и не перегружать свою кредитную историю, можно получить заемные средства, но уже не от кредитной компании, а от своих родных или друзей. В таком случае вам не нужно будет выплачивать проценты за использование денег, поэтому финансовое давление по сравнению с потребительским кредитом будет немного меньше.
А вот к микрофинансовым компаниям обращаться не рекомендуется — обычно они предлагают такие высокие процентные ставки по микрозаймам, что переплата в конечном итоге окажется значительно больше, чем выгода от предоставления первого взноса.
Семейный капитал
Для покрытия начального взноса можно использовать средства семейного капитала. Материнский капитал — это государственная программа, предназначенная для поддержки семей с детьми. В 2021 году по ней можно было получить 483 882 рубля за рождение или усыновление первого ребёнка и 639 432 рубля за второго или последующих. Использовать эти средства можно, в частности, на улучшение жилищных условий семьи. В том числе, на первоначальный взнос по ипотечному кредиту.
В отдельных ситуациях средств, указанных в документе о материнском капитале, окажется достаточно для полного погашения начального взноса по ипотечному кредиту, в иных случаях их может быть достаточно лишь для частичного покрытия платежа — тогда оставшуюся сумму необходимо будет внести за счет личных сбережений. Следует учитывать, что данный метод имеет одну особенность: использование материнского капитала для приобретения ипотеки без первоначального взноса обязывает заемщика выделить доли в жилом помещении для каждого ребенка, что в последующем может осложнить разделение и реализацию данной недвижимости.
Не все программы ипотечного кредитования допускают применение средств материнского капитала. Необходимо уточнить в финансовом учреждении, допустимо ли использование сертификата и каким образом это осуществить.
Привилегированная ипотека
Ипотечные программы с льготными условиями — это дополнительная мера государственной поддержки, дающая возможность приобрести жилье при отсутствии достаточных сбережений. В рамках программы «Молодая семья» можно получить государственную субсидию, составляющую приблизительно 30–35% от общей стоимости жилья, которую можно использовать для первоначального платежа по ипотеке. Для получения льготы заемщики должны соответствовать следующим критериям:
- отсутствие собственного жилья или необходимость улучшения жилищных условий
- возраст младше 35 лет
- наличие зарегистрированного брачного союза
- наличие уровня дохода, позволяющего осуществлять ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту
Возможность получить ипотеку без начального взноса по льготной программе предоставляется не только молодым супружеским парам, но и семьям, состоящим из одного родителя и ребенка.
Обеспечение
Получить ипотечный кредит без начального взноса допустимо, используя залоговое имущество. В данном случае залогом послужит не приобретаемая недвижимость, а уже имеющаяся в собственности. Залогом может выступать квартира, дом, апартаменты либо земельный надел. При этом необходимо соблюдение следующих условий:
- в жилом помещении не должны быть зарегистрированы несовершеннолетние
- объект не должен располагаться в аварийном или ветхом доме, подлежащем сносу
- сумма займа не должна превышать 60–70% от рыночной стоимости залогового объекта
При оформлении ипотеки на указанный объект недвижимости будет установлено обременение: собственность останется за вами, но права распоряжения будут частично ограничены. К примеру, перепланировка или продажа возможны лишь с согласия кредитной организации. Обременение будет снято после полного погашения ипотечного займа.
Банковские программы
Периодически банки реализуют маркетинговые кампании, предоставляющие доступ к ипотечным и иным программам на льготных условиях. Это способствует привлечению новых заемщиков и расширению клиентской сети. В рамках таких программ возможно оформление ипотеки без первоначального взноса либо получение сниженной процентной ставки по кредиту.
Кредитные учреждения также иногда проводят совместные акции с застройщиками —
в подобных ситуациях при получении ипотечного кредита начальный взнос осуществляет сам застройщик, а не приобретатель недвижимости. Тем не менее, подобная программа имеет ограничения: в рамках таких акций выбор жилья ограничивается заранее определенным перечнем объектов, принадлежащих указанному застройщику.
Подведение итогов
Получение ипотеки без начального взноса осуществимо — для этого достаточно подобрать программу, соответствующую вашим параметрам, и подготовить необходимую документацию. Вместе с тем, может потребоваться обеспечение или процентная ставка по ипотеке будет выше, чем при аналогичных условиях, но с первоначальным взносом. В результате, ипотека без первого взноса может оказаться менее привлекательной, чем традиционная ипотека со значительным первоначальным платежом. Следовательно, перед подписанием кредитного соглашения и получением ипотеки, необходимо тщательно проанализировать все возможные сценарии и изучить доступные вам предложения.